Cтруктурирование отношений между ключевыми участниками инвестиционно-строительного проекта

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики “Недвижимость. Земля. Строительство“ юридической фирмы VEGAS LEX Подписывайтесь на Telegram-канал , чтобы не пропустить новые анонсы и получить полезные материалы ⏱ Таймкоды: 00:00:12 Инвестиционно-строительный проект • Ключевые участники проекта: инвесторы, банк, технический заказчик, генподрядчик, субподрядчики и управляющая компания. • Структурирование отношений: совместное предприятие, инвестиционное товарищество, договорные конструкции. 00:01:54 Совместное предприятие • Преимущества: отсутствие увеличения долговой нагрузки на застройщика, защита интересов обеих сторон. • Недостатки: возможная проблема операционного контроля и корпоративные конфликты. 00:03:45 Инвестиционное товарищество • Гибкая договорная модель, отсутствие двойного налогообложения, упрощенный порядок финансирования. • Сложности: специфическое налогообложение, ограничения по вхождению нового товарища. 00:06:41 Договорные конструкции • Инвестиционный договор, договор купли-продажи будущей вещи, строительный подряд, совместная деятельность. • Зона ответственности: инвестор-девелопер - финансирование, контроль, личное участие; застройщик - предоставление земельного участка, оформление разрешительной документации. 00:08:13 Взаимодействие с органами власти • Москва: договор аренды по строительству с безвозмездной передачей сетей, договор комплексного развития территорий, договор о создании мест приложения труда. • Московская область: договор аренды под строительство, договор комплексного развития территорий. • Санкт-Петербург: договоры аренды на инвестиционных условиях. 00:12:48 Договор генподряда • Рекомендации по содержанию договора с техническим заказчиком: • определение конкретных услуг и их стоимости, • цель оказания услуг - получение результата работ. 00:14:31 Строительный подряд • Ключевые участники: заказчик, генподрядчик, субподрядчики. • Зона ответственности сторон: • передача строительной площадки, • разрешение на строительство, • контроль за строительством. 00:19:00 Иностранный опыт • FIDIC: • общие условия контракта и особые условия, • различия в подходах с российским законодательством. 00:20:12 Ценообразование и OPEN BOOK • Тенденция последних лет: OPEN BOOK (оплата по фактическим затратам). • Возможность кристаллизации открытой книги (переход на твердую цену). 00:21:44 Модель альянса • Создание сообщества для реализации проектов. • Отсутствие сквозной ответственности. • Распределение вознаграждения и рисков. 00:24:56 Солидарная ответственность в строительстве • В практике встречаются случаи солидарной ответственности в строительстве, когда заказчик, проектировщик, застройщик, генподрядчик могут быть привлечены к ответственности. • В случае обрушения кровли школы, возник вопрос о том, кто будет истцом и как избежать солидарной ответственности. 00:30:09 Использование физики в строительстве • В России использование физики в строительстве возможно, но с адаптацией под российское право. • В практике были случаи использования физики в строительстве, но обычно это адаптированный FIDIC. 00:36:51 Заранее оцененные убытки • Заранее оцененные убытки могут быть выражены в твердой величине или в процентах от стоимости этапа или договора. • Желательно написать в договоре, что стороны признают адекватность суммы заранее оцененных убытков. 00:38:51 Обсуждение дополнительных работ • В практике разработки рабочей документации, например, по договору, существует этап, который подлежит активации. • При этом, удовлетворяя интересы заказчика, зная его дедлайны или по его просьбе, выдаются отдельные комплекты, которые не приняты по акту, но при этом заказчик ставит на них штамп в производство работ. • Возникает риск выставления убытков, возникших у заказчика в связи с переделками в адрес проектировщика.