Phasmophobia предназначена для кооперативной игры в группе до четырёх игроков, которые принимают на себя роли охотников за привидениями — городских исследователей, обследующих различные здания в поисках паранормальной активности[2]. При обследовании дома игроки используют различные приборы и инструменты — ультрафиолетовые фонарики, термометры, измерители электромагнитных полей, видеокамеры, распятия и т. д., которые помогают определить тип призрака. Изначально игроки начинают со слабыми предметами, которые позже можно улучшить за внутриигровую валюту для более быстрого расследования. Разные предметы помогают игрокам искать в доме следы потустороннего присутствия или, наоборот, защититься от агрессивного привидения[3]. Помимо предметов, добавленные игроком, на картах есть проклятые предметы. Они всегда появляются на одних и тех же местах и помогают игроку узнать больше о призраке, или спровоцировать призрака на преждевременную охоту.
В начале игры генерируется уникальная личность призрака, состоящая из имени, пола, возраста и типа. В игре присутствует 24 типа призрака, и каждый из них имеет свои повадки, сильные и слабые стороны, что делает каждого призрака уникальным в плане линии поведения (кроме «Духа»)[4][5]. Призрак всегда привязан к определённой комнате в доме, которая выбирается случайно в начале игры, и в основном он не проявляет себя за пределами своей комнаты. Однако на более высоких уровнях сложности, призрак может изменить свою любимую комнату. В основном, призрака нельзя увидеть, у него нет материальной оболочки в игре, однако во время охоты или других паранормальных явлений, он может проявить свой силуэт, который может выглядеть по-разному и выбирается случайно в начале игры. Призрак проявляет себя разными мелкими происшествиями — в комнате перемещаются и падают различные предметы, гаснет или зажигается свет, может зазвонить телефон[6]. По мере пребывания в темноте и столкновений с паранормальной активностью у персонажа убывает особая шкала рассудка — чем ниже показатель, тем агрессивнее призрак по отношению к персонажу. Более того, сам призрак может выйти на охоту на игроков, целенаправленно пытаясь убить их[7]. При этом входная дверь в дом сама собой закрывается на замок, и запертые в доме игроки должны избегать встреч с призраком, спрятавшись в укромных местах или убегая от него. На каждой карте есть свои укромные места, и чем больше карта, тем больше укрытий.
В течение миссии игроки общаются друг с другом через голосовой чат — при этом игра использует встроенную в Windows технологию распознавания речи, так что управляемое компьютером привидение может отзываться на обращённые к нему вопросы и приказы или, например, стать более агрессивным и атаковать, если испуганные игроки призывают друг друга бежать[8][9]. Конечная цель в каждой игровой миссии состоит не в том, чтобы одолеть привидение, а в том, чтобы собрать о нём достаточно информации и определить тип привидения — по итогам миссии игроки получают награду в виртуальных деньгах, которые могут потратить на покупку полезных вещей для использования в дальнейших миссиях[10], а также опыт. За получение нужной суммы, повышается уровень, а после и престиж